Luật sư có được làm chứng hợp đồng mua bán đất?
"Hiện nay pháp luật không ghi nhận việc làm chứng (xác nhận) cho các thỏa thuận mua bán đất của LS. Việc làm chứng cho các giao dịch là hành động tiếp tay cho hành vi lừa đảo của một số đối tượng. Thời gian vừa qua, nhiều trường hợp làm chứng (ký tên và đóng dấu của LS) là một trong những nguyên nhân gây ra việc tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của người dân", trích văn bản được ký bởi ông Phan Quang Tuấn, Phó giám đốc Sở Tư pháp Đồng Nai.
Theo khoản 5 điều 22 luật LS quy định "được thực hiện dịch vụ pháp lý khác".
Mà dịch vụ pháp lý ở đây hiểu theo khoản 1 điều 30 luật LS gồm "xác nhận giấy tờ, các giao dịch và giúp đỡ khách hàng thực hiện công việc khác theo quy định của pháp luật". Do đó suy luận rằng: "Vậy LS có làm chứng được không? Theo luật thì làm được".
"Hiện nay, không có quy định nào cho phép LS làm chứng. Mặt khác, khi tiếp cận vụ việc, hơn ai hết LS phải biết rõ giao dịch mua bán ở đây hoàn toàn trái luật vì chưa đủ điều kiện. Đoàn LS cũng từng tổ chức tọa đàm với nội dung tương tự và Sở Tư pháp khẳng định việc làm này (LS làm chứng) là sai - có quan điểm như vậy!
Nội dung Luật sư hợp đồng kinh tế tư vấn bao gồm:
1/ Tư vấn các quy định pháp luật có liên quan tới hợp đồng theo yêu cầu của khách hàng;
2/ Thẩm định, kiểm tra tính hợp pháp, giá trị pháp lý, sự phù hợp của Hợp đồng theo quy định của Luật Việt Nam: Hình thức văn bản, toàn bộ nội dung, điều khoản hợp đồng và những điều cần lưu khi giao kết;
3/ Xây dựng các dự thảo hợp đồng, tư vấn các điều khoản cần thương lượng, lên phương án đàm phán, giao kết hợp đồng để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích của khách hàng;
4/ Nghiên cứu các tài liệu, hồ sơ, văn bản, thông tin liên quan tới hợp đồng. Xây dựng các phương án tối ưu bảo vệ khách hàng khi đàm phán, thương lượng, giao kết thực hiện hợp đồng;
5/ Luật sư cùng với khách hàng theo dõi, giám sát việc thực hiện hợp đồng. Đưa ra các phương án xử lý, bảo vệ tối đa quyền của khách hàng khi có hành vi xâm phạm. Xây dựng các mẫu văn bản để thực hiện giám sát, theo dõi, xử lý sai phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng;
6/ Tư vấn, thương lượng, giải quyết tranh chấp hợp đồng. Cử Luật sư đại diện theo ủy quyền hoặc trực tiếp tham gia đàm phán giải quyết tranh chấp hợp đồng. Cử Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng tại Tòa án các cấp xét xử;
Hợp đồng có được Thừa phát lại phát hành vi bằng " làm chứng" hay " chứng nhận" không
Thẩm quyền lập vi bằng của Thừa phát lại liên quan đến đất đai
Thẩm quyền, phạm vi và giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại:
“1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức”.
Thừa phát lại không được lập vi bằng đối với các trường hợp quy định tại Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, như lập vi bằng để xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật…
Tuy nhiên, qua thanh tra, kiểm tra tổ chức và hoạt động tại các Văn phòng Thừa phát lại, một số vi bằng lập có nội dung liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu, quản lý đất đai, cụ thể như sau:
- Chứng kiến buổi làm việc, thỏa thuận giữa các bên để giao quyền quản lý, sử dụng và hưởng các hoa lợi từ quyền sử dụng đất được giao quản lý đó hoặc giao toàn quyền quản lý, sử dụng phần đất của lối đi chung; đồng thời, cũng các chủ thể tham gia trên lập thêm một vi bằng khác để chứng kiến việc giao nhận tiền đối với quyền sử dụng đất trên.
- Ghi nhận hiện trạng đất (mục đích để giao quyền quản lý, sử dụng và định đoạt, làm con đường nội bộ đi chung, ranh giới đất, nhà…) nhưng nội dung vi bằng còn thể hiện thêm thông tin trình bày của các bên về nguồn gốc đất là do các bên đã tự mua bán, tặng cho,… trước đó; đồng thời, không có tài liệu, giấy tờ đất kèm theo.
- Hoặc nội dung vi bằng ghi nhận nhiều sự kiện, hành vi và thông tin không liên quan đến sự kiện, hành vi được lập, cụ thể như ghi nhận lời trình bày của các bên về nguồn gốc đất, lời cam đoan, cắm mốc thửa đất và giao nhận tiền, cam đoan con cháu đời sau không can thiệp vào phần đất đã giao cho đối tượng được quản lý, sử dụng, định đoạt và thể hiện sự nhận chuyển nhượng giữa 2 bên trong vi bằng, không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bên yêu cầu lập vi bằng…
Căn cứ quy định của Luật Công chứng năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận; đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải lập thành Hợp đồng và phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Do đó, Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận thỏa thuận, buổi làm việc có nội dung liên quan đến sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản là không đúng thẩm quyền theo quy định pháp luật./.
