Lời khuyên từ Luật sư hợp đồng khi mua bán nhà đất hay tài sản phải sang tên quyền sở hữu. Việc đặt cọc hợp đồng cần cực kỳ cẩn trọng để tránh bẫy:

Việc mua bán nhà đất chưa chính thức, đặt cọc là một loại hình thỏa thuận cam kết sẽ giao kết hợp đồng với nhau trong tương lai, đồng thời cũng chuẩn bị tiền từ bên Mua ( như rút tiền gửi về, bán nhà cũ đi, hay sắp xếp các nguồn thu nhập khác). Do đó, nếu như bạn đã:

- Thuê Luật sư kiểm tra rõ pháp lý và không có vấn đề;

- Trả phí cho công chứng viên kiểm tra hộ hồ sơ không có vấn đề gì;

- Kiểm tra quy hoạch không có vướng quy hoạch

- Đất không có tranh chấp gì hoặc không bị cầm cố, không đảm bảo nghĩa vụ khác

- Cần thiết thì có thể thuê Luật sư hoặc Thừa phát lại làm chứng sự kiện đặt cọc nếu giá trị mua bán cao

-  Có điều khoản đặt cọc thưởng phạt

- Số tiền đặt cọc nên lớn chút nếu lúc đó Bất động sản đang nóng và có nhiều nguy cơ bị bên bán phá hợp đồng;

- Nếu qua môi giới thì giàng buộc môi giới vào hợp đồng để liên đới chịu trách nhiệm vì qua môi giới bạn mới biết tới tài sản bán và họ hưởng lợi từ hoạt động mua của bạn;

- Đã kiểm tra sổ đỏ và có cam kết kèm theo lúc ký đặt cọc viết tay

- Đối tượng sở hữu tài sản có đủ căn cứ sở hữu: quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt 

- Giấy tờ nhân thân có đủ như: CCCD, Hộ khẩu ( hộ gia đình khác cá nhân đứng tên), có giấy tờ chia thừa kế nếu thuộc tài sản hưởng từ thừa kế...

- Có từ chối tài sản nếu đồng sở hữu - từ chối công chứng..

- Có giấy tờ giao đất, thuê đất, và các biên lai thuế nộp đầy đủ

- Thỏa thuận bên nộp thuế

- Thỏa thuận bên nộp lệ phí và phí sang tên....

- Có việc xác nhận tình trạng hôn nhân ( tài sản trước, sau, trong hôn nhân là khác nhau)..

.... và nhiều yếu tố pháp lý khác... thì việc công chứng đặt cọc là không cần thiết mà vẫn đảm bảo pháp lý.

-------------

Khuyến nghị: Nếu mua tài sản lớn, tốt nhất hãy thuê Luật sư - khoản phí này như một loại phí bảo hiểm cho giao dịch để việc mua bán được an toàn

Có cần hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng mới được bán nhà đất cho người khác?

Thứ nhất, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp đã hết thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nhưng bên đặt cọc không đến để thực hiện việc mua bán nhà đất thì coi như họ từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng.

Do đó, số tiền họ đã đặt cọc thuộc về bạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng nên bạn hoàn toàn có quyền bán nhà đất của mình cho người khác (không cần có sự đồng ý của bên đặt cọc).

Thứ hai, hiện nay, vẫn tồn tại một số văn phòng công chứng “máy móc” không chịu thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giữa bên nhận cọc với bên thứ ba, nếu trước đó bên nhận cọc đã ký hợp đồng đặt cọc có công chứng với bên đặt cọc (dù quá thời hạn quy định mà bên đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc).

Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc? 

• Cách đơn giản nhất là không cần công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà. Không công chứng thì sau này không cần phải hủy. Tuy nhiên, điều này nó cũng sẽ đi kèm theo các rủi ro khác trong giao dịch bất động sản như là: sổ giả, chủ nhà giả, bên bán nhận cọc nhiều người… Nói chung, mình khuyên mọi người vẫn nên cọc công chứng để đem lại sự yên tâm cho đôi bên.
• Hoặc có thể hạn chế phần nào rủi ro cho người bán bằng cách yêu cầu bên mua phải đặt cọc nhiều, khoảng tầm 30 – 50% giá trị của bất động sản. Như vậy, trường hợp giao dịch không thực hiện được, cần phải mất thời gian ra tòa để xử lý hợp đồng cọc này thì bên bán cũng không quá thiệt thòi.
• Hiện tại hệ thống công chứng tại 1 số ít tỉnh vẫn chưa có liên thông nên dẫn đến có ký công chứng ở văn phòng này mà không hủy vẫn mang ra phòng công chứng khác được.
• Nếu gặp trường hợp bên MUA không đến văn VPCC làm thủ tục chuyển nhượng như cam kết. Thì người BÁN yêu cầu công chứng viên lập biên bản sự việc và ký tên, hoặc liên hệ Thừa Phát Lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm bằng chứng. Sau đó, khởi kiện ra Tòa để yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng cọc. Tất nhiên, cách này cũng mất thời gian nhưng chắc chắn nhanh hơn thời gian kiện tụng sau này rất rất nhiều.
• Về phía người MUA, nếu đến hạn ký chuyển nhượng mà bên BÁN vì lý do nào đó yêu cầu thay đổi địa điểm hay thời gian ký. Thì ngay lập tức yêu cầu bên BÁN cùng mình đến văn phòng công chứng để sửa đổi hợp đồng cọc theo thỏa thuận. Nếu đúng hạn mà bên BÁN không có mặt thì yêu cầu công chứng viên lập biên bản ký vào hoặc cũng liên hệ Thừa Phát Lại lập vi bằng. Tuyệt đối không thỏa thuận qua điện thoại hay Zalo là xong một khi đã cọc công chứng thì mọi việc phải giấy trắng mực đen rõ ràng.
• Có một điều mà anh/chị đi mua nhà đất ít để ý, đó là ngoài những thỏa thuận về pháp lý của bất động sản thì khi làm hợp đồng cọc nhớ phải giao kết rõ thời gian và địa điểm công chứng, sang tên (tên, địa chỉ của văn phòng công chứng) để tránh việc người bán gài kèo để hủy hợp đồng cọc.

Không cần bắt buộc đặt cọc công chứng:

Pháp luật hiện hành không quy định hợp đồng đặt cọc bds bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực, có nghĩa là việc ký tay giữa các bên vẫn có hiệu lực như Hợp đồng đặt cọc công chứng, việc ký hay không là do các bên thỏa thuận không ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng.

• Nếu đã công chứng hợp đồng này thì khi huỷ hợp đồng, hai bên lại phải thực hiện thủ tục huỷ hợp đồng tại văn phòng công chứng nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu và do CCV tiến hành. Trường hợp bên bán không phối hợp ký hủy thì bắt buộc bên mua phải liên hệ Tòa án để đề nghị chấm dứt hiệu lực HĐ đặt cọc do bên đặt cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình. Theo quy định hiện hành của pháp luật tố tụng dân sự, thời gian Tòa án giải quyết theo quy định là từ 4 – 6 tháng (cấp sơ thẩm) và trên thực tế có thể nhanh hoặc chậm hơn thời hạn nêu trên;

• Việc ký Hợp đồng đặt cọc công chứng như đã phân tích sẽ đảm bảo quyền lợi – sự ràng buộc cho cả 2 bên tuy nhiên NẾU phát sinh tranh chấp thì BÊN BÁN sẽ rất tốn thời gian công sức để xử lý – do đó BÊN BÁN nên cực kỳ quan tâm vấn đề này và BÊN MUA ở chiều phân tích ngược lại;

• Khuyến cáo đối với các bất động sản có giá trị lớn và tỷ lệ đặt cọc cao (trên 30% tổng giá trị) thì BÊN BÁN hãy cân nhắc đến việc ký HĐ nhận cọc tại Tổ chức công chứng;

• Nếu gặp trường hợp BÊN MUA không đến Tổ chức công chứng để ký Hợp đồng mua bán như cam kết. Thì BÊN BÁN yêu cầu CCV lập biên bản sự việc hoặc liên hệ liên hệ Thừa Phát Lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm chứng cứ (chi phí loanh quanh khoảng 5 triệu đồng/lần)- việc này cực kỳ quan trọng và sẽ giúp BÊN BÁN đẩy nhanh quá trình giải quyết tại Tòa án sau này.

Nếu bên Mua không ra ký hủy hợp đồng công chứng thì hệ quả nguy hiểm:

Khi bên mua không ra ký hủy hợp đồng đặt cọc công chứng thì thực tế là gì?

• Bên mua lướt cọc mà lướt không được không có tiền để công chứng sẽ chơi trò câu giờ. Ép khách bán cho xin lại tiền cọc mới chịu ra ký hủy công chứng hợp đồng đặt cọc nhà.
• Bên bán không biết phải hủy hợp đồng công chứng cọc mới được bán cho người khác. Cứ nghĩ bên mua không mua nữa và đã quá hạn đặt cọc theo hợp đồng, thì mình cứ việc bán cho người khác, thế là đi nhận đặt cọc viết tay với bên thứ ba ( cũng có thể là người của bên mua cắm vào ). Và lúc này bên Bán rơi vào thế bí phải chấp nhận theo yêu cầu của bên mua.

Khi thị trường bất động sản nóng sốt, giá tăng hàng ngày thì mọi việc diễn ra thuận lợi. Nếu thị trường hạ nhiệt thì đặt cọc công chứng sẽ là cái bẫy được dùng để thao túng người bán. Còn nếu bên bán muốn đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc công chứng này thì chỉ có 1 nước duy nhất là khởi kiện ra toà. Mà đã ra toà thì cứ xác định trung bình 2 năm đến 10 năm mới xử xong nha.

Bên bán có bắt buộc phải hủy hợp đồng cọc công chứng mới bán tiếp được bất động sản đó không?

Đầu tiên, chúng ta cần biết lý do tại sao dù đã giao kết thời hạn giao dịch nhưng khi bên mua không thực hiện thì HĐ cọc vẫn không thể tự hủy, hay công chứng viên không hỗ trợ bên bán đơn phương hủy.

• Vì sao cần phải hủy HĐ cọc công chứng? Khi Anh/chị đã ký kết hợp đồng cọc và công chứng thì HĐ đó sẽ được treo trên hệ thống của văn phòng công chứng. Nếu không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hoặc hủy hợp đồng cọc thì nó sẽ treo mãi trên hệ thống khiến cho BĐS của anh/chị không thể giao dịch với người khác được nữa.
• Làm sao để hủy Hợp đồng cọc công chứng? Pháp luật hiện hành không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, nếu đã công chứng hợp đồng này thì khi huỷ hợp đồng, hai bên lại phải thực hiện thủ tục huỷ hợp đồng tại văn phòng công chứng nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu. Hai bên thực hiện thủ tục pháp lý theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014. Theo điều 422 Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng. Thì bên bán có quyền xác định HĐ cọc đã chấm dứt và yêu cầu hủy HĐ cọc nếu bên mua không thực hiện đúng thời hạn ký kết chuyển nhượng. Tuy nhiên, công chứng viên còn phải tuân thủ quy định tại Điều 51 Luật Công chứng năm 2014: “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó”. Để yêu cầu các bên trong HĐ phải tiến hành thủ tục hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.

• Thêm nữa, công chứng viên hiện tại không có chức năng, nhiệm vụ hủy đơn phương HĐ của khách hàng mà cần phải có yêu cầu của hai bên hoặc phán quyết của Tòa Án. Và công chứng viên cũng hoàn toàn không thể xác thực được việc có phát sinh giao dịch nào khác của hai bên ngoài hợp đồng cọc hay không. Điều này dẫn đến hệ quả người BÁN hoàn toàn có thể tìm cách gài người MUA để lừa cọc và đơn phương hủy hợp đồng cọc.
• Câu chuyện lừa đảo trong mua bán nhà đất không phải là mới, thế nên để an toàn thì đa số công chứng viên sẽ luôn yêu cầu cả bên BÁN và MUA đến ký vào thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc công chứng là vì thế. Khi mà Luật Dân Sự và Luật Công Chứng chưa có được sự thống nhất trong vấn đề này.
• Nếu người BÁN cứ chủ quan và ỷ y chỉ dựa vào những ràng buộc thời hạn và phạt cọc trong hợp đồng cọc công chứng, mà không làm thủ tục hủy HĐ cọc thì rất có thể sẽ rơi vào cuộc chiến pháp lý kéo dài vài năm, nếu bên MUA không thiện chí. Nghe rất buồn cười, nhưng đó là sự thực.