Khi thực hiện một dự án, nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì người nông dân mất sinh kế, không còn chỗ để canh tác. Vậy để đảm bảo cuộc sống cho người dân, nhà nước có sự chuyển đổi ngành nghề cho những người mất đất. Về mặt bản chất là việc trích 10% đất của họ để trả cho họ.
* Trước hết phải hiểu đất dịch vụ là gì?
Khi thực hiện một dự án, nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì người nông dân mất sinh kế, không còn chỗ để canh tác. Vậy để đảm bảo cuộc sống cho người dân, nhà nước có sự chuyển đổi ngành nghề cho những người mất đất. Về mặt bản chất là việc trích 10% đất của họ để trả cho họ.
Với trường hợp một gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà bị thu hồi trên 30% diện tích đất thì sẽ có hai phương pháp xử lý:
Một là, được bồi thường diện tích đất nông nghiệp tương ứng; hai là, được
mà không được nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng; Hai là, sẽ được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm mới.
Theo cách thứ hai thì nhà nước sẽ giao cho người bị thu hồi đất nông nghiệp một vị trí đất tại nơi có thể làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Do đó ta hay gọi là đất 10% hay là đất dịch vụ.
Tất nhiên, đất dịch vụ 10% không phải là đất dịch vụ duy nhất, mà còn có các loại đất như đất dịch vụ có thể là đất đấu thầu ở các khu công cộng như chợ hay bến xe.
* Về quy định chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013; Bộ luật dân sự 2005; Luật công chứng, chứng thực năm 2006 thì Luật sư Vũ Ngọc Dũng đã trích Luật cụ thể như sau:
Điều188.Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật đất đai quy định
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
* Về đặc điểm của đất dịch vụ:
* Thường là đất là loại đất nằm ở bên cạnh hay trong các khu đô thị có giao thông và cơ sở hạ tầng thuận lợi.Như vậy sẽ giúp tăng sự thuận lợi và tạo thu nhập cho người dân khi phải chuyển đổi ngành nghề. Các cơ sở hạ tầng của khu đất dịch vụ sẽ được xây dựng trước hoặc đồng thời với khu đô thị để bàn giao cho người được cấp giống như là sự hỗ trợ đồng thời thay đổi về phương thức kiếm tiền sinh sống.
* Những người được giao đất dịch vụ 10% sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và sẽ được bồi thường theo giá đất ở nếu nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, người dân sẽ phải chờ khá lâu để hoàn thành các thủ tục giao đất vì phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng trước.
* Rủi ro tiềm ẩn khi mua đất dịch vụ:
1.Rủi ro người bán đất nợ nần và bán cho nhiều người: Rủi ro, trong quá trình này vì thời gian kéo dài, nhiều lúc người dân " bí tiền” đã bán suất cho những người có nhu cầu, hay còn gọi là " bán thóc non”. Việc này sẽ hoàn toàn bình thường nếu trong trường hợp người có suất không bán cho nhiều người. Bởi lẽ, khi đất dịch vụ mà bốc thăm được trúng lô, trúng thửa, thì việc có giấy tờ xác nhận là hoàn toàn có thật. Tuy nhiên, bất động sản là đất thì là tài sản đăng ký quyền sở hữu và khi chuyển nhượng phải thực hiện theo hình thức đăng ký chuyển nhượng bằng văn bản và phải hoàn thành nghĩa vụ thuế.
2.Rủi ro khi bỏ tiền thật mua đất trong tương lai bằng giấy viết tay: Thế nhưng, khi mua " thóc non” thì đồng nghĩa với việc sẽ hoàn toàn là " giấy viết tay”, các biên bản họp gia đình và cam kết, hoặc các loại hình như giấy ủy quyền có xác nhận” chữ ký là đúng”. Với hình thức giao dịch này, người mua sẽ khá mạo hiểm bởi tiềm tàng việc xảy ra tranh chấp bất kể khi nào. Hơn nữa, chính danh người bốc thăm và nhận lô thửa là ngừoi được trả 10% đất thu hồi. Giai đoạn này người mua không có bất kể quyền nào để thực hiện các giao dịch chính danh, các hồ sơ gốc cũng không được cung cấp vì chưa có các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu. Một số khác thì làm hợp đồng viết tay về Hợp đồng chuyển nhượng tiêu chuẩn đất liền kề, hoặc Hợp đồng tặng cho đất dịch vụ và xác nhận chữ ký ở Phường, xã. Đây thực ra là liều thuốc " an thần” " tâm lý tự nhủ”, hay cách mà người mua và người bán tự " lừa cảm giác” của mình theo kiểu AQ chính chuyện:” Có dấu đỏ là yên tâm rồi” mà thôi.
3.Quan hệ mua bán này được thừa nhận không?Về mặt nội dung pháp lý, quan hệ dân sự vẫn được xem như là thực hiện và không bị cấm, tuy nhiên về hình thức pháp lý các loại hoạt động mua bán viết tay này đều vô hiệu về hình thức và dễ dàng bị tuyên vô hiệu khi tranh chấp xảy ra.
4.Rủi ro về mặt thị trường: đất dịch vụ rất hot do đó mua đi bán lại rất nhiều. Tuy nhiên đến tận hiện tại chưa có khung pháp lý về việc mua bán đất dịch vụ. Bởi vậy mà khi tranh chấp xảy ra thì không có hướng giải quyết cụ thể, gặp nhiều khó khăn.
5.Một điều rất quan trọng nữa đất dịch vụ trên thực tế là đất được cấp để hỗ trợ cho người dân sản xuất kinh doanh chứ không phải đất ở. Nếu muốn chuyển thành đất ở thì phải làm các thủ tục theo quy định của pháp luật nữa rồi mới được phép xây nhà và phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Như vậy thì việc chuyển đổi và nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể khiến giá trị bất động sản bạn sở hữu không còn như giá trị mà bạn kỳ vọng.
Ví dụ, gần đây thị trường đất dịch vụ Văn Giang, Hưng Yên ( Cạnh Ecopark) đang nóng lên hàng ngày. Trung bình 40 mét mua " thóc non” khoảng tầm giá từ 15-20 triệu bán hiện trạng và suất trong giấy. Có một số được bàn giao số lô nhưng chưa bàn giao vị trí thực địa, có nhiều suất đang nằm trên giấy. Việc mua bán hoàn toàn là viết tay và không có bất kể đảm bảo pháp lý nào. Người mua và người bán thực hiện việc xác nhận” chữ ký” ở Phường. Tuy nhiên, luật sư Vũ Ngọc Dũng lưu ý, đây là "con dấu đỏ” xác nhận đúng chữ ký chứ không phải xác nhận cho việc mua bán. Do vậy nếu có tranh chấp vẫn không có tính bảo hộ hay đảm bảo gì cho người mua. Một số khác sử dụng vi bằng và các hoạt động giấy tờ tư pháp kiểu " tùy cơ ứng biến”. Xét về mặt bản chất như nhau cả, bởi đất vào thời điểm đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn chưa phù hợp về hình thức để giao dịch
6.Rủi ro trong những ví dụ về thực tế, nhiều người đang chờ vào việc bàn giao đất dịch vụ để " đổi đời”. Tuy nhiên nhiều dự án chậm bàn giao và thời gian thông qua quy hoạch quá lâu, điều này khiến vốn của chúng ta bị đọng lại, thanh khoản không có, tính lãi suất tiền gửi chờ tới lúc bàn giao đôi khi không còn lãi. Nhiều người vì nghĩ tới việc” vớ bở” theo thông tin của môi giới còn thế chấp nhà cửa, vay vốn ngân hàng để mua. Kết cục là: "thả mồi bắt bóng” và đôi khi còn mất cả nhà đang có do áp lực lãi suất ngân hàng và dự án chậm tiến độ bàn giao nhà dịch vụ. Rất nhiều trường hợp do nắm thông tin tiến độ không chính xác dẫn đến hứa hẹn thời gian và khi chậm thì bị kiện cáo, tố cáo, thậm chí dính lứu tới pháp luật về tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản” do nhận tiền đã tiêu hết mà vẫn không có đất giao. Việc rủi ro diễn ra hằng ngày, hàng giờ và trăm ngàn lời kêu than, tuy nhiên không phải ai cũng đọc được và vẫn ham rẻ mà mua đất dịch vụ với đầy dãy những tiềm ẩn pháp lý có nguy cơ tranh chấp hoặc mất trắng.Tại một trang website chúng ta có thể theo liên kết sau đây để tiếp nhận những trường hợp thực tế điêu đứng vì đất dịch vụ. https://www.otofun.net/threads/co-bac-nao-vuong-vao-dat-dich-vu-nhu-e-cung-chia-xe.563319/
7.Hạn chế rủi ro thế nào khi mua đất dịch vụ 10% của dân khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
* Giải pháp đặt cọc thưởng phạt: Để quyết tâm mua đất dịch vụ bạn nên làm hợp đồng đặt cọc, trong đặt cọc nên làm theo hình thức thưởng – phạt rõ ràng. Vì theo quy định của các văn bản pháp luật hiện hành, thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là hợp pháp khi đất đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng. Nếu thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng thì việc giao dịch, mua bán, chuyển nhượng sẽ không hợp pháp. Đồng thời giao dịch đó không được sự bảo vệ của pháp luật nếu có các trường hợp tranh chấp phát sinh. Do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc chuyển nhượng là không hợp pháp, do đó ta sử dụng quan hệ đặt cọc và cam kết rằng hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, sang tên khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng và kèm theo cụ thể vị trí, thửa đất, số thửa, các nội dung văn bản liên quan, hồ sơ bốc thăm, xác nhận của cơ quan cấp đất dịch vụ, chủ đầu tư nếu có… Điều này sẽ hạn chế phần nào rủi ro pháp lý khi mua đất dịch vụ, tuy nhiên không thể triệt tiêu rủi ro.
* Ai là người chủ đất thật sự: Phải thực hiện xem xét toàn bộ giấy tờ pháp lý về việc ai là chủ đất thật sự? Bởi vì không có giấy chứng nhận quyền sử dụng làm căn cứ xác định xem người đang giao dịch của mình có là chủđất dịch vụ được giao không? Họ có toàn quyền quyết định trong việc chuyển nhượng không? Hay thửa đất mà bạn đang định mua có vướng mắc gì trong việc xin cấp giấy chứng nhận không? Những ai thuộc hàng thừa kế? Ai liên quan? Có phải là tài sản chung của vợ hoặc chồng không? Người còn lại có đồng ý chuyển nhượng và ký đặt cọc không? Thực tế gia đình được cấp thì nguồn gốc đất cũ " nông nghiệp” là đứng tên ai? Những người lien quan ủy quyền công chứng cho một người có quyền đươc giao dịch và thực hiện thủ tục, ủy quyền cho người nhận chuyển nhượng trực thiếp thực hiện thủ tục và hoàn thiện các hồ sơ pháp lý liên quan, tốt nhất bạn nên làm một Vi bằng của Thừa phát lại.
* Cần Luật sư tư vấn và soạn thảo: Ngoài ra để đảm bảo quyền lợi của mình trong quá trình mua bán đất dịch vụ, bạn nên tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan. Hoặc có thể tham khảo các công ty tư vấn pháp luật, phòng công chứng tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán. Bạn đừng nghĩ là việc ký được giấy tờ hay việc có một dấu đỏ của xã xác nhận chữ ký là đúng hoặc vài ba chữ ký của các thành viên trong gia đình là an toàn. Hãy thuê luật sư để dự liệu rủi ro cho bạn, việc này như môt sự bảo hiểm cho việc mua bán của bạn đỡ rủi ro.
* Rủi ro trong quan hệ ủy quyền: Nếu người mua đất được ủy quyền cho người bán thực hiện giao dịch, thủ tục, hay bất kể nghĩa vụ và quyền nào thì trên nguyên tắc chủ sử dụng đất ( bên bán) vẫn là người đứng tên trên toàn bộ hồ sơ, chưa tính tới việc người bán cho bạn đất viết tay có khi nhận ủy quyền 3-4 cấp. Vì vậy sau này khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, mua bán thì vẫn cần phải nhờ đến người có đất tham gia và có thể không lường trước trường hợp này bạn sẽ mất tiền, thậm chí rất nhiều tiền nữa để người bán ký hồ sơ sang tên cho bạn. Điều này không dự liệu khi ký vi bằng hay ủy quyền là bạn có thể gặp nhiều rủi ro. Rất nhiều trường hợp " muốn có đất phải thêm tiền” giá đất bây giờ khác rồi, phải thêm tiền mới được ký sang tên. Thậm chí long tham của con người là vô hạn. Đối với việc mua bán đất dịch vụ cần có hợp đồng công chứng công chứng ủy quyền, các lô đất đã có bốc thăm số lô, số thửa, đã đóng tiềnsở hạ tầng,có quyết định giao đất của huyện, quận, thị xã thì việc công chứng sẽ đảm bảo giá trị pháp lý cho diện tích đất mà bạn mua . Đây là câu chuyện của đất dịch vụ Hà Đông: " Nghe phong thanh đất dịch vụ sắp được giao, anh Nguyễn Thế Hùng (quận Đống Đa) khấp khởi vào ngay Hà Đông để hỏi giấy tờ miếng đất dịch vụ tại phường Dương Nội đã mua từ hồi cuối năm 2008. Chủ đất cũ - người đứng tên trong danh sách được giao đất của UBND phường Dương Nội - thừa nhận đã đóng tiền làm hạ tầng và đang chờ quyết định giao đất chính thức. Cùng với đó, ông này cũng đánh tiếng đề nghị anh Hùng tạm chi thêm 200 triệu đồng để làm giấy tờ chuyển tên! "Mua miếng "đất ảo” 50 m2 với giá hơn 1 tỷ đồng đã được hơn 2 năm nhưng tôi chào bán mãi mà không được. Giờ "nó” bắt chi thêm 200 triệu đồng để làm giấy tờ, tôi có thể chi. Nhưng không biết đã phải lần chi cuối cùng chưa hay tới khâu nào đó, "nó” lại vòi thêm mấy trăm triệu nữa thì chết...” - anh Hùng cay đắng.
* Tránh rủi ro sau khi cấp sổ đỏ: Dù đã được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn vẫn phải tiến hành công chứng hợp đồng mua bán, sang tên thì mới hợp pháp. Khi đó bạn có thể tiến hành sang tên trong giấy chứng nhận đê đảm bảo quyền của bạn.
7.1.Đặt cọc thì có hết rủi ro?
Căn cứĐiều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 về biện pháp bảo đảm đặt cọc:
"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác".
7.2.Vậy các giấy tờ cần có và cung cấp cho bạn gồm những gì?
* 5 bộ chứng minh thư nhân dân( chứng thực) , hộ khẩu có công chứng , chứng thực
* Phiếu bốc thăm ô đất, giấy đóng tiền
* Quyết định bàn giao đất của quận có dấu đỏ, biên bản bàn giao đất, sơ đồ kĩ thuật thửa đất;
* Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
* Nếu hai vợ chồng và người liên quan cùng ký thì sẽ tốt hơn. Nếu mình chồng hoặc vợ mà trong thời kỳ hôn nhân đứng tên thì buộc ngườ còn lại phải ký hoặc có từ chối tài sản kèm theo; Nếu đã ly hôn thì xác nhận tình trạng hôn nhân vào lúc được cấp đất chứng minh là tài sản riêng;
* Nếu cấp cho hộ gia đình thì các thành viên trên 18 tuổi phải cung cấp chứng minh thư và hộ khẩu sao y công chứng. Cùng với đó là việc phải cùng ký ủy quyền công chứng cho một người đứng ra giao dịch.
Do đó với bài viết này, Luật sư Vũ Ngọc Dũng ( www.vungocdung.com ) muốn cung cấp cho các nhà đầu tư bất động sản những nhận thức đúng đắn để đánh giá chính xác những cơ hội đầu tư trong thị trường ngách này. Việc đầu tư cũng là một cơ hội có thể giúp bạn tốt trong việc tăng giá trị tài sản. Tuy nhiên, nếu không làm đúng quy định của Luật và lường trước rủi ro bạn có thể "mất cả chì lẫn chai”.
Nếu cần tư vấn và soạn thảo hồ sơ pháp lý trong việc mua đất dịch vụ, đất dự án, đất liền kề biệt thự hay các giao dich bất động sản khác đừng ngần ngại liên hệ với Luật sư Vũ Ngọc Dũng – 0938188889 – mail: luatsudungst@gmail.com; website: www.bacvietluat.vn hoặc www.vungocdung.info .
Bài viết gốc tại:
http://vungocdung.com/bai-viet/mua-dat-dich-vu-nguoi-mua-phai-buoc-phai-biet-nhung-dieu-nay-neu-khong-se-mat-trang.html
