Điều khoản về xử lý tài sản bảo đảm trong hợp đồng bảo đảm?
Bên nhận bảo đảm thường giành quyền quyết định lựa chọn một hoặc một số phương thức xử lý tài sản bảo đảm (chủ yếu là tài sản thế chấp) như trực tiếp bán, ủy quyền bán, bán đấu giá tại thời điểm phải xử lý tài sản bảo đảm.
Vì việc xử lý tài sản thế chấp, nhất là đối với bất động sản, thường rất khó khăn, tốn kém, phức tạp, kéo dài, cho nên một số trường hợp bên nhận thế chấp còn yêu cầu bên thế chấp phải ủy quyền, thậm chí ký sẵn hợp đồng ủy quyền cho bên nhận thế chấp toàn quyền quyết định phương thức và giá bán tài sản thế chấp (có xác nhận của công chứng cùng thời điểm ký hợp đồng thế chấp).
Tuy nhiên, nhiều tổ chức hành nghề công chứng không chấp nhận việc xác nhận hợp đồng ủy quyền này, vì ít nhiều có mâu thuẫn, vướng mắc vối nội dung của hợp đồng thế chấp. Có quan điểm cho rằng, bên thế chấp đã ký hợp đồng thế chấp thì không được ủy quyền xử lý tài sản, vì “quy định việc ủy quyền xử lý tài sản như một phần nội dung của hợp đồng thế chấp hoặc giao kết hợp đồng thế chấp kèm theo hợp đồng ủy quyền xử lý tài sản là không phù hợp với quy định của pháp luật”.- đọc thêm hợp đồng bảo đảm
Các bên thường thỏa thuận về việc quản lý, khai thác, sử dụng và thu hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp trong thời gian chờ xử lý.
Các bên cũng thường liệt kê khá cụ thể các trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, thứ tự xử lý, thứ tự thu hồi nợ. Trước đây, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định rõ thứ tự thu hồi nợ từ tiền bán tài sản cầm cố, thế chấp như sau: nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có, sau khi đã trừ đi các khoản chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản bảo đảm. Nhưng Bộ luật dân sự đã không còn quy định bắt buộc về thứ tự thu hồi nợ từ tiền bán tài sản bảo đảm. Riêng trường hợp bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ đối vối khoản nợ vay bị quá hạn trả nợ, thì tổ chức tín dụng thực hiện thu nợ theo thứ tự nợ gốc thu trước, nợ lãi tiền vay thu sau.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản cầm cố, thế chấp được xử lý trong các trường hợp sau đây:
(1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;
(2) Bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận tại Hợp đồng này hoặc theo quy định của luật;
(3) Trường hợp khác theo thỏa thuận bằng văn bản của hai bên hoặc luật có quy định.
Thông tư số 10/2016/TT-BTC đã đưa vào mẫu hợp đồng thế chấp các nội dung thỏa thuận rất khắt khe sau đây về các trường hợp xử lý tài sản thế chấp:
(1) Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ trả nợ theo quy định của pháp luật;
(2) Khi bên thế chấp bị giải thể, phá sản;
(3) Toàn bộ hoặc một phần đáng kể tài sản, hoạt động kinh doanh của bên thế chấp bị tịch thu, cầm giữ, trưng dụng hoặc bị kiểm soát;
(4) Bất kỳ quy định nào của tài liệu giao dịch hoặc hồ sơ pháp lý của bên thế chấp là vô hiệu hoặc bất hợp pháp hoặc bị bất kỳ Toà án hay cơ quan Nhà nước nào tuyên bô' là vô giá trị; vô hiệu hoặc bất hợp pháp toàn bộ hay một phần;
(5) Toà án, trọng tài trong hoặc ngoài nước tuyên một bản án, đưa ra phán quyết chống lại bên thế chấp mà bản án hoặc quyết định đó theo ý kiến của bên nhận thế chấp sẽ có thể dẫn đến thay đổi bất lợi đáng kể, có ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp hoặc có ảnh hưỏng tối các tài sản mà bên thế chấp đã thế chấp cho bên nhận thế chấp;
(6) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
